SOHO中國面臨收入下滑壓力,去年淨虧致使全員減薪
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新晉董事會主席徐晉補位後,SOHO中國發出首份年度財報。

據SOHO中國最新披露,2023年公司實現營業收入約16.79億元;歸屬於母公司股東淨虧損約1.80億元;毛利約13.79億元,同比下降約4.1%;來自經營活動之歸屬於母公司股東淨利潤(剔除投資物業估值變動以及一次性稅費)約2.69億元;物業租賃業務毛利率約82%。

“回顧2023年,對SOHO中國而言,是充滿挑戰和考驗的一年。”該公司直言。

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SOHO中國的主要業務爲房地產開發、物業租賃及相關服務,其中出售物業單位爲其貢獻的收入較少,去年僅668.3萬元;租金收入提供了大部分營收,去年大約16.71億元。

受商業地產整體市場影響,SOHO中國旗下各物業出租率並不算高,年底出租率穩定在了78%,該公司直言“這並不算一個十分亮眼的數字”。其中,北京項目中,銀河及朝陽門SOHO去年出租率僅56%、望京SOHO去年出租率僅60%、前門大街項目出租率也僅67%。

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“在過去一年裡,商業地產市場受到了多方面因素的影響,包括全球經濟增長放緩導致租金和出租率持續下行,消費模式的變革和數字化轉型更加劇了市場的競爭。”SOHO中國表示。

在收入下滑的壓力之下,SOHO中國正儘可能降低成本。公告披露,去年公司招待費用幾乎壓縮到了零,年末不得不作出全員減薪的決定、每一分錢都要合法地使用。“我們每個人、每個公司都像是在經受拉伸和壓力測試的材料,能否承受巨大的外部壓力,是對我們的重要考驗。”

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債務及資金問題,是SOHO中國面臨的更大隱性壓力。

公告表示,2022年8月,SOHO中國旗下子公司“北京望京公司”收到當地稅務機關的稅項繳納通知,要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO項目塔1和塔2的相關土地增值稅17.33億元,自稅款滯納之日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

截至2023年12月31日,該公司已支付土地增值稅1.26億元,尚有20.43億元的土地增值稅和相關滯納金未被償付。土地增值稅的滯納,導致SOHO中國合計42.03億元的銀行借款本金有可能出現交叉違約,原定還款日在2024年末後到期的借款,可能會被要求立即償還。

根據稅收徵收管理法,當地稅務機關還可能採取其他強制措施,包括但不限於扣押、查封、依法拍賣或變賣相關物業,以及就滯納土地增值稅處以不繳或者少繳的稅款50%以上五倍以下的罰款。

截至2023年末,SOHO中國的流動負債超過流動資產的規模爲73.7億元,集團與主要現有借款的貸款人簽署了補充協議、修改還款計劃,涉及借款金額共72億元,包括集團於2022年12月未按期償付的借款5968.2萬元。期末,SOHO中國銀行借款及其他借款共計158.84億元,上述借款以其持有的賬面價值爲539.43億元的投資物業作爲抵押,同期非受限的現金及現金等價物爲7.69億元。

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當下,SOHO中國的創始人已隱於幕後。早在2022年9月,潘石屹夫婦辭任SOHO中國職務後,徐晉便被任命爲SOHO中國執行董事和聯席CEO。去年7月21日,北京千禧房地產開發有限公司發生工商變更,潘石屹卸任法定代表人、董事長等,由徐晉接任。

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公開信息顯示,徐晉2001年2月加入SOHO中國,歷任人事行政部總監、採購部總監、副總裁。在聯席行政總裁和擔任董事會主席之前,她曾擔任SOHO中國副總裁,負責資產和物業管理。

2023年10月12日,SOHO中國在港交所發佈公告稱,自10月11日起,執行董事及公司聯席CEO徐晉被任命爲董事會主席。在業內看來,這意味着SOHO中國在企業治理上進入職業經理人時代。

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不過,從股權結構看,潘石屹夫婦仍爲公司的實控人,Cititrust Private Trust(Cayman)Limited以信託受託人的身份持有SOHO中國63.93%股權,而潘石屹夫婦及其子女是該信託受益人。

徐晉帶領下的SOHO中國,能否闖過當下局面,仍存在變數。“展望2024年,我們面臨很多未知和變化,但是我們沒有理由悲觀。”該公司表示。

展望市場環境,戴德樑行最新發布的報告顯示,2024年一季度,北京寫字樓市場成交的小幅回升令全市空置率下調,環比下降0.4個百分點至18.3%。租金方面,一季度北京全市租金環比下降2.4%,同比下降8.4%至每月每平方米290.7元,五大核心商圈租金環比下降1.7%。

戴德樑行表示,截至2027年,北京寫字樓市場新增供應將達144.7萬平方米。其中2024年爲供應高峰,體量約爲45萬平方米。“下半年隨着經濟和市場活躍度的逐漸恢復,預計年底租金水平將趨於穩定或迎來觸底拐點。未來幾年,隨着企業經濟效益的好轉、新興產業的快速佈局和相關政策的不斷推進,北京寫字樓市場租賃需求有望得到提升。”